老龄社会推动地产转型
的确，在我国加速步入老龄化社会的背景下，随着“421”家庭结构逐渐成为主体，越来越多的老人需要进入养老机构或类似疗养基地安度晚年。统计数据显示，截至2010年底我国有各类养老机构38060个，拥有床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。
但全国养老床位总数仅占老年人口总数的1.59%，不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些发展中国家2%至3%的水平。另外，有数据显示，截至2011年底，我国平均1000名老人仅拥有17张床位。
分析人士认为，中国老年人口数量快速增长，养生住宅的需求量正在日益加大——从2010年需求5亿平方米，到2020年需求7亿平方米，再到2050年需求13亿平方米，市场发展空间巨大。
正因为是解决民生的重要部分，地方政府也开始把养老产业的发展放到基础性地位。日前，北京市国土局启动了《北京市2013年度国有建设用地供应计划》编制工作，从明年起，养老设施用地将纳入本市年度国有建设用地供应计划。
北京市国土局相关负责人表示，应通过财政、土地供应等政策支持的手段，吸引社会资本投资养老机构建设，并根据养老机构的性质，实施不同的土地供应方式，明确产权持有方式。
而此前7月12日，长春市发布《关于加快推进养老服务业发展的补充意见》，将对养老机构的服务中心、床位、运营等方面给予一次性补贴。
借“养老”之名 打“不限购”牌
事实上，在此之前，北京的养老地产项目已初具规模。据统计，北京已有的八个养老地产项目，其中持有经营的包括爱慕家、寿山福海、太申祥和山庄；出售和出租的包括曜阳国际、北京太阳城和将府庄园；出售的包括东方太阳城和万科幸福汇。
但值得注意的是，作为我们所熟知的养老地产项目的万科幸福汇，在其总规模达1226户中，作为养老地产试点的房源仅有146套，所占比例仅为11.9%。
“现在多数养老产业，还仅是停留在房地产阶段。”张大伟表示，现在所说的养老地产，多数本身还是住宅，只是住宅的升级版，最终目的是为住宅加上部分附加值，更有利于其的售卖。
张大伟认为，房地产行业在告别土地差价暴利时代后，房地产商多愿选择养老地产、旅游地产等地方政府积极扶持的地产项目，以提高企业项目利润。
北京房地产协会秘书长陈志对记者表示，“由于定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式买房，其并没有躲过卖房的本质。”
对此，聂梅生也指出，现在有关养老产业的概念十分模糊，还没有一个绝对的定论，但肯定不是地产。她认为，养老产业应称之为养老社区，而不是养老地产，因此，在其定位上，主体绝不是房地产，而应是有关养老的各种配套设施。“其与房地产最根本的区别是，除了养老方面的配套设施与机构以外，真正的养老产业多为持有型物业，房屋仅用于租赁，并不售卖。”
也正是由于养老地产发展仍处试验阶段，在开发模式仍未有明确定论的背景下，行业目前较为混乱。“一些开发商打着养老地产的旗号，实际上就是低价圈地，然后卖住宅。”
业内人士指出，一方面，房企借着养老的噱头，便于营销。另一方面，由于地理位置较偏，一般不属于限购区域，有的就算在限购区域内，由于购房者多为60岁以上的老人，在房地产整体调控的背景下，部分城市不认房、只认贷，这也让开发商钻了空子，打“不限购”擦边球。
“地方有供地需求、市场有购买需求，开发商有追求高利润的需求。”上述人士表示，由于建养老产业，必须有医院、护理等配套设施，因此，开发商的投资也为地方政府减轻不少负担。所以在减轻负担的基础上，地方政府会给企业相应的税收优惠、补贴等置换型优惠政策，这也是为什么近年来养老地产的火爆的重要原因。
“现阶段我们必须做的是确定养老产业经营模式，在物业方面给出明确划线，是持有还是售卖。”上述人士指出，目前，相关部门已在开始关注养老产业的乱象，为了使行业能良好发展，相关部门正在制定行业标准，也会陆续出台一系列鼓励政策，逐步对养老事业进行规范。
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